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房地產(chǎn)市場面臨新的形勢和挑戰(zhàn)，為順應市場發(fā)展趨勢部分房企調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，平衡開發(fā)與服務。優(yōu)秀房企普遍采取輕重并舉的策略探索新發(fā)展模式，代建業(yè)務因具有輕資產(chǎn)、低負債、抗周期等特點日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關注，也成為房企探索新發(fā)展模式的重要發(fā)力點。優(yōu)秀房企在代建等專業(yè)服務領域持續(xù)加強能力與品牌建設，為企業(yè)謀求第二增長曲線。為推動房地產(chǎn)代建企業(yè)提高經(jīng)營水平、促進行業(yè)健康發(fā)展，我們開展中國房地產(chǎn)代建企業(yè)實力研究，通過對代表企業(yè)發(fā)展特征以及對典型代建項目的分析，觀察房地產(chǎn)代建行業(yè)的發(fā)展動態(tài)。

通過梳理優(yōu)秀代建企業(yè)核心能力，結合中指研究院對代建企業(yè)、委托方和相關機構等調(diào)研分析，我們構建了評價代建企業(yè)綜合實力的“五力”模型。其中，專業(yè)力和服務力是根本，資源力是基礎，品牌力和創(chuàng)新力是兩翼，“五力”協(xié)同形成了代建企業(yè)的綜合實力。

圖：評價代建企業(yè)綜合實力的“五力”模型

在具體指標設計時，考慮了經(jīng)營績效與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y合，品牌影響力、經(jīng)營管理能力和團隊建設能力相結合。本次研究以客觀數(shù)據(jù)和社會評價為依據(jù)，堅持客觀、公正、自愿的研究原則，以2022-2024年近三年的數(shù)據(jù)為基礎，數(shù)據(jù)來源于中指數(shù)據(jù)庫、企業(yè)提報及公開收集等。經(jīng)過測算，結果如下：

商業(yè)代建占比超七成，二線城市更受代建企業(yè)青睞

圖：2024年典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積代建模式占比

根據(jù)對典型代建企業(yè)代建模式統(tǒng)計，2024年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，政府代建、商業(yè)代建和資本代建的占比分別為22.8%、73.9%和3.3%。相較2024上半年，商業(yè)代建占比上升4.5個百分點，略有增長；政府代建保持穩(wěn)定，微降0.5個百分點，資本代建占比下降4個百分點。一方面，以紓困項目為主的資本代建由于對代建企業(yè)要求較高，涉足企業(yè)較少。另一方面，紓困項目代建周期較長，企業(yè)同一周期內(nèi)持有的項目通常不多。因而，2024年資本代建有所下降。

五大城市群占比超6成，二線城市更受代建企業(yè)青睞。從城市群來看，2024典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，長三角、京津冀、粵港澳、中西部和成渝五大城市群占比為64.8%。其中，長三角占比28.0%，長三角區(qū)域政府代建法律法規(guī)透明度高、市場保持穩(wěn)定有利于代建企業(yè)進行項目拓展。京津冀城市群占比13.2%，增長最快。隨著長三角區(qū)域競爭加劇，部分代建企業(yè)會選擇避開熱點區(qū)域拓展項目。從城市等級來看，2024年代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為5.0%、50.2%和44.8%，二線城市依舊是占比最高區(qū)域。

代建管理費率持續(xù)壓縮，需持續(xù)探索新的發(fā)展機遇

房地產(chǎn)代建企業(yè)需注重高質(zhì)量發(fā)展，而不應以規(guī)模發(fā)展作為目標。與此同時，隨著代建管理費率持續(xù)壓縮，代建企業(yè)需時刻注意降本增效，提升營銷能力，加速項目去化和合同款及時收回。同時，代建企業(yè)也需持續(xù)探索新的發(fā)展機遇，更加愛惜品牌。

代建管理費率持續(xù)壓縮，需時刻注意降本增效。根據(jù)對典型代建企業(yè)代建項目統(tǒng)計，77.7%的代建項目代建費率在1%-3%之間，其中，42.7%的項目代建費率僅在1%-2%之間，占比最高。隨著競爭加劇，低管理費率或?qū)⒀永m(xù)。這就需要代建企業(yè)更加注重運營效率，一方面，提高人員利用率，另一方面，在房地產(chǎn)代建業(yè)務外，增加項目咨詢、設計等輕資產(chǎn)業(yè)務，提高營業(yè)收入，以彌補低管理費帶來的營收減少。

非房企代建機遇仍在，需持續(xù)探索新的發(fā)展機遇。隨著競爭加劇，部分房地產(chǎn)代建企業(yè)也在積極探索并利用新的結構性機遇擴大規(guī)模，如城市更新中的保障性住房、配售型保障性住房、共有產(chǎn)權房等。同時，非房企委托代建機遇仍在，如龍湖龍智造代建螞蟻總部二期、遠洋建管代建友芝友集團武漢新建醫(yī)療器械生產(chǎn)基地項目等，均是與非房企的代建合作。未來，房地產(chǎn)代建企業(yè)需不斷拓展委托方的邊界，積極接洽非房企代建，一方面在激烈的競爭中突圍，另一方面，部分非房企代建對代建方要求較高，代建管理費率通常也較高，可增加代建企業(yè)的營收。

品牌化發(fā)展成為主流，需更加愛惜品牌。房地產(chǎn)代建本質(zhì)是品牌輸出，在代建領域尤為重要。當前，主要代建企業(yè)均已設立代建品牌，走品牌化發(fā)展道路。代建品牌化有助于代建企業(yè)積極提升代建品牌影響力，確立行業(yè)標桿地位，帶動代建業(yè)務拓展。未來，房地產(chǎn)代建企業(yè)需格外重視自己的羽毛，夯實自身產(chǎn)品品質(zhì)，提升項目甄別和風險管控能力，避免代建過程中因內(nèi)外部因素造成的品牌受損。

結語

綜合來看，隨著代建行業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)代建企業(yè)持續(xù)提升自身核心競爭力。其一，打造專業(yè)的定制化服務體系，為客戶提供一站式服務；其二，以綠色技術、數(shù)智化科技手段為代建賦能；其三，不斷夯實自身核心競爭力，在細分專業(yè)領域擴展代建業(yè)務；其四，積極參與保障房項目、城市更新、未來社區(qū)等政府代建業(yè)務，拓展業(yè)務的同時肩負社會責任。